グローバルビジネスネットワークの社員から発信!!主要アジア4カ国の発展状況比較

皆さん、こんにちわ。
すみません、、、毎日更新と頑張っておりましたが、、、公開ボタンを押し忘れていて、保存のままで日付が越えてしまいました。。。。

さて、さて現在、グローバルビジネスネットワークは、日本、タイ、カンボジア、ミャンマー、香港を拠点に活動をしています。

そのメインは不動産投資へのサポートになりつつあります。

特に現在はタイはその中核です。そんな不動産価格や傾向は、国々の発展過程で変わりつつあります。

今回は弊社グローバルビジネスネットワークの代表紺野昌彦が各国の比較を前回の賃貸住宅フェアのセミナーでご案内した内容を纏めてみました。

−−アジアの有名都市−−
・東京
・香港
・マレーシア
・タイ

この4カ国を100の数値で例えるとで表記してみたいと思います。

■発展度120の東京

日本の不動産でも、一番価格が安定しているのは都市部の東京です。それは低迷期でも唯一価格が安定しています。

人口減少期に入った今でも、地方からの流入人口増加で、年間2％前後の増加が見られるからです。東京都2000万人の人口で2％の増加と仮定すると、年間40万人の増加で、それは地方都市1つから3つ分の人口増加を意味します。

それだけ住宅需要があり、消費があるので東京の経済は下支えされているイメージでしょう。

国内の新築物件の利回りは5％から8％前後で、築年数が古く資産価値が減少している物件では10％から15％も目に付きますが、日本全体の人口減少から考えると、客付けが難しく、一定の利回りや価値を求めるには都市部の優良地域に限定してくる傾向にあります。

成熟経済に達している日本経済は今後は経験のない領域に入っていきます。

少子高齢化による、住宅需要の減少、高齢化世帯への賃貸、外国人流入人口に対する賃貸などがそれに当たるでしょう。

これは地方都市では下落に繋がる大きな要因となる可能性を含みます。

このような感じに東南アジアの国々の経済ステージにおいても成熟経済を迎えつつある地域も多くあります。

■発展度100の香港

• 不動産利回り2％から4％
• 物件価格3500万円から
  ※新築と中古の価格差が激しいので平均値は出していません

※40㎡中古3500万円から新築1億円以上（地域築年数により大きく異なる）

アジアの代表的な存在は香港でしょう。
香港の現在の平均的な不動産利回りは3％から5％です。

地価の上昇や不動産物件の価格高騰は凄まじく、40㎡前後の1ベッドルームの販売価格で1億円は珍しくありません。
想定賃料が30万円前後ですので、4％の利回りが出たら十分といった感じです。

ですが香港はインカムゲインは非課税ですので、日本のような重課税に悩まされることはないようです。
また銀行金利が日本と同じようにほぼゼロに近いので、流動資産は金融資産や不動産に姿を変えやすい傾向にあります。

国民性や、国の発展の過程から国民全体が金融や投資に明るい環境も後押ししているのも背景としてございます。

香港は不動産下落になると数年前から予測されていますが、可能性濃厚かと感じています。

ですがそれは一過性でしょう。10から20％程度落ちてまた上昇する感じではないでしょうか？地方というものが存在しない香港は価格の高騰が原因で調整という下落がそろそろかと考えられます。

■発展度80％のマレーシア

• 不動産平均利回り3％から5％
• 物件価格100万リンギット（約3000万円）
  ※ヒアリングした会社の数字より

次にマレーシアですが、マレーシアではクアラルンプールやジョホールバルが不動産投資で名を上げていますが、当初からインカムゲインではなくキャピタルゲインがメインとされています。

それは外国人の最低購入価格が規定されているからでしょう。

昨年までは、外国人が購入する不動産は、1400万円以上などと制限がありましたが、実際の現地価格ではそれ以下で十分な物件が出回っていました。なので購入価格から賃貸価格を見ると2％から3％の利回りが出れば十分という物件も多く、ローン購入した場合は少し賃貸価格が下がればたちまち持ち出しということも考えなければ行けない投資となる恐れがあります。

また現在はマレーシアで外国人が購入できる不動産は100万リンギット以上（約3000万円以上）になりました。

当然税制の違いもありインカムゲイン、キャピタルゲイン共に課税対象で、固定資産税もあります。

■発展度60％のタイ王国

• 不動産平均利回り6％から9％
• 物件価格400万円台から購入可能（平均購入価格は平均800万円前後）
  ※弊社の販売実績より

タイの不動産は現在6％から9％前後利回りが平均的です。（地方では10％から12％もあります）

人口増加率はやや横ばい傾向ですが、日本と同じ一極集中でバンコクの価格は下がりにくい背景があると考えてよいかと思います。

またマレーシアと同じくタイは中進国で、今後両国共に所得水準は先進国入りすると考えられているので、キャピタルゲインもインカムゲインも望める国です。現在は横ばい価格でありながらも地価の上昇は継続しており、スピード感はないものの今後の所得増でまだまだ上昇は見込めるでしょう。ここ10年が成長の継続が見られる期間かと考えられます。

タイの税法では固定資産税、相続税、贈与税がないのが大きなメリットです。

海外にプールする資産形成にはベターな安定度でしょう。

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グローバルビジネスネットワークの社員からの発信ミャンマーとの国境ダウェーのインフラ整備状況

昨日まではタイの不動産のお話を中心に発信して参りましたが、今年末にASEANが統合されます。
ASEANが統合されれば、加盟国の間で関税、投資、人の流れが自由化になります。加盟国内では、人口は6億4000万人（2015年予測）になる。EU27カ国が5億3000万人、米国、カナダ、メキシコが参加する北米自由貿易協定（NAFTA）で4億5000万人と比較しても大きな人口を持つことになる。この大きな人口を持った地域がこれから著しい経済発展をして行きます。
しかも、このASEANの統合は、非関税貿易の撤廃や投資の自由化という観点では、いま話題になっている経済連携協定（EPA）や自由貿易協定（FTA）と言った経済連合と比べて、よりタイトな経済連携を行える。ここにASEANはアジア最大級の経済圏が生まれるということになる。　(引用：アジアビジネスオンライン)


その中で昨今、話題のミャンマー、とタイの国境にあたるダウェーからバンコクを結ぶ回廊に状況を写真を交えてご案内しましょう！　(写真は2013年の状況の為若干現在とは異なるところもございます)
ミャンマーのダウェーは深海港の開発が進められています。ここの整備とバンコクへの道路整備が完了すれば、東南アジアの物流は大きく変化が現れる事になると考えられているからです。

そしてバンコク、ダウェー間が陸路国境も開通する予定と聞き、その現状の報告です。
その国境の町は、タイのプーナムロン付近です。(「泰緬鉄道」「戦場にかける橋」で有名なカンチャナブリーよりもまだ西です)

ミャンマーの民主化による開国でもタイ、ミャンマー間は陸路での移動は制限があり、外国人はまだ陸路入国がでした。

その第一号開通がダウェー、バンコク間を結ぶ東西回廊になるのです。
バンコク市内から車で約３時間半から４時間程度で、ミャンマーまでの国境に至るのですが、道路の拡張工事や、新たにつながる高速道路の工事などが進んでいる様子です。カンチャンナブリーのプーナムロン付近です。




カンチャナブリー県がミャンマーと国境を接するわけですが、国境へ向かう道は、現在拡張工事の真っただ中です。

国境を超え約８０ｋｍに存在する港町がダウェー。










国境の様子です。
ここは国境というより国境から数約メートル前にある最後の検問所です。

外国人はここまでしか立ち入りが許されません。通過できるのは地元を生活圏とるす人達と、工事関係者のみ。

国境周辺には、建設用のヤードや、現場事務所、開発展示室などが出来上がり、本格的と言わないまでも計画が進みつつあるのが実感できます。

　現場の事務所と国境検問所の警備の皆さん。

ダウェー港とタイを結ぶ計画のパネルが展示されていました。

ミャンマー側の工事の方がかなり進んでいる様子で、イミグレーションの規模もそこそこのレベルです。

計画図ではちょうど香港と中国の国境のような感じです。


今年末にはＡＳＥＡＮ共同体が発足し、それに先だっての国境開通になりますので、テスト的な物流が始まりどんなビジネスが派生するかが楽しみです。
おそらく国境周辺はまだまだ地価上昇が進むことが考えられます。





最後の３枚の画像は、ダウェーへ向かうタイ側の国境、最後にある食堂と売店。

流石にこのあたりプーナムロンの住民はミャンマー語、タイ語の両方が通じました。
このルートは第二次世界大戦中に日本軍が泰緬鉄道（ていめんてつどう）という軍用鉄道路の建設で使用した付近でもあります。

ダウェーへ抜けていたわけではありませんが、タイとビルマ（ミャンマー）を結んでいた鉄道で、旧日本陸軍によって建設・運行されましたが、戦後連合国軍によって部分的に撤去されました。日本軍の公式名称は泰緬連接鉄道。
戦後まもなくタイ、ミャンマー間の国境は閉鎖されましたので、陸路での開通はある意味では歴史的な開通になると考えられます。

余談ですが…
※近くにはプーナムロン（Pooklon Punamu Ron）という温泉があり、140度の源泉が噴出している温泉で、カルシウム分の多く含まれる泥をパックするマッド・スパが人気らしいです。

今の東南アジア諸国が注目されているのはこの大きなプロジェクトが進行されているからです。是非ASEAN統合前にアジアに進出してみませんか??




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グローバルビジネスネットワーク社員が公開！バンコクのコンドミニアム

今回は弊社代表紺野昌彦が居住しているコンドミニアムのご紹介です！
先日もタイのコンドミニアムの紹介をしましたが、今回はもっと細部まで画像を紹介してみたいとおもいます。
こちらの物件はオンヌット駅前のコンドミニアムです。

タイのコンドミニアムは、通常プレビルドと呼ばれる建設認可の降りた時点からの販売を開始するのが一般的です。(グローバルビジネスネットワークの社員が教えるバンコクで不動産を購入するコツでご紹介しております。)

簡単に説明すると、建設前だから約3割前後ほど安価に購入できることができる物件です。
この性質から、不動産投資の対象にも用いられ、プレビルド投資物件ともいわれることもあります。

グローバルビジネスネットワークでもタイの不動産のプレビルド物件を専門で扱いってるのですが、最近ではコンドミニアムの投資対象から、移住や老後の住居としての実需としての日本人の増加も目立ち始めました。

そのような背景から今直ぐに住めるコンドミニアム、賃貸で今すぐ収益が見込める物件として完成直前、または完成後物件の問い合わせが増加し、成約にも至っています。

コンドミニアムの完成物件は、当然建設前より価格は少し高く、物によっては20％〜80％まで価格が上場している倍も珍しくありませんが、タイ人マーケットでも完成後のクオリティーの確認、設備のチェック、完成後のロケーション（完成までい2〜3年かかるのでロケーションも大きく変わります）などを確認してからというマーケットも半分近くあるようです。要するに不動産投資ではなく実需に関してはこのような傾向も大きいでしょう。



このコンドミニアムは代表紺野昌彦がタイの住居のコンドミニアムです。
37階建てのミドルクラスのコンドミニアムです。(ディベロッパー：AP Thai)






一階のエントランスから地下にあるロビーの様子です。
そのあたりの3つ星、4つ星クラスのホテルには十分にまさるクオリティーですね。

「新築だから??」とお思いの方もいらっしゃるでしょうが、実際のタイのコンドミニアムは築10年程度のものでも清掃や管理は日本のマンションよりもはるかに行き届いています。

清掃員複数名、ドアマン、警備員、メンテナンス、レセプションなど総勢15名くらいが常駐ですからね。

※参考までにタイではこのくらいの管理体制は一般的です。
3000〜10,000バーツくらいの安価なタイ人向けのローカルアパートでも、警備員、レセプション、清掃員は当たりまえのサービスとして付いています。
高級だからというわけではありません。

もちろん教育や管理などは、高級物件とは大きく異なるでしょうが。。




上の2枚は37階にあるプールです。
タイのコンドミニアムはファシリティーの充実している物件がが人気が出るポイントとなります。
このコンドミニアムのプールは約20mのプールで水深が130㎝くらいで程よい広さです。



こちらはコンドミニアム（マンション）37階にある共有施設のビリヤード場。


屋上の各施設をつなぐ廊下の様子です。



最上階にあるフィットネス。
37階からバンコク市内の夜景を見てのトレーニングもまた格別です。



こちらも最上階にあるガーデンですが、生芝が植えられとてもきれいに整備されています。



そして緊急時にはヘリポートの機能を果たす仕組みも持っています。
最上階からの眺めはこのような様子。



画像のコンドミニアムは、以前代表紺野昌彦が住んでいた物件ですが決して小さいわけではありません。37階建てから31階建てを眺めるとこうなります。

冒頭にお話したタイのプレビルド物件への投資ですが、このコントミニアムが非常に素晴らしい優良サンプルとなります。
このコンドミニアムは、プレビルド価格（建設前販売）で45㎡の1ベットルームが280万バーツから350万バーツで販売されていました。

完成後物件引き渡し、入居が始まった後の価格は420万バーツで約60〜100万バーツほどの値上がりを見せています。
もちろんいい調子でリセール物件が成約されており、現状はこの物件は空き待ちの状態です。



グローバルビジネスネットワークのお客様もご成約頂いた物件でもございます。

よりよい物件をご成約頂くことで、よりよい投資につながると思っております。



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グローバルビジネスネットワークの社員がオススメするバンコクの住みやすさのPOINT!!!

新年2日目です。

皆様、ステキなお正月お過ごしでしょうか。

弊社グローバルビジネスネットワーク3年前に代表紺野昌彦が日本人向けにタイのコンドミニアムを販売する代理店としてタイでのビジネスを開始し、多くのディベロッパーと業務提携しており、それらの物件を中心にお客様へご紹介しております。

また複数ある業務提供先のディベロッパーの中のうち4社のディベロッパーにおいて販売件数1位の実績を持っております。

タイは、2015年のASEAN統合に向け、BTS（スカイトレイン）の延長など巨額のインフラ投資が進んでおります。実際、BTSはここ数年でも、年間5駅程度が新設されており、今後も路線の増設が計画されております。

このように、経済の発展が著しいタイには日系企業も数多く進出し、多くの日本人駐在員も居住しています。日本人居住者数は、届け出のあるだけでも約55,000人、実際は約130,000人とも言われております。

さて、弊社でオススメするバンコクの生活についてのご紹介です。

まずまず、よく聞く『コンドミニアム・アパートメント・サービスアパートメント』 の違いを纏めてみました。

なかなか日本では耳慣れない言葉が多いので区別が付きにくいかと思いますが、上の表でお分かり頂けるかと思います。

バンコクは、日本の駐在員が多く滞在しており、日本人のほとんどがバンコクに居住しているとも家荒れます。

BTS（スカイトレイン）沿線の物件を中心にご案内しております。

BTS沿線の物件の販売価格帯は約250～300万バーツ（800～960万円）、駅から徒歩10分ほど離れた立地では、150万バーツ（約480万円）台の物件もございます。

お客様のご希望のエリア、立地、部屋タイプ、その他条件などがございましたら、それに合わせて物件をご紹介することも可能です。お気軽にお申し付け下さい。

本文の冒頭でもお伝えしましたように、タイはASEAN統合に向け、急成長の真っ只中です。

GDP成長率は約6%、物価指数は約4%と高い水準で成長しており、1970年代の日本の経済成長に近い成長をみせております。それに伴い、コンドミニアムの需要も増えつつあります。

そのため、バンコク、パタヤのコンドミニアムも、現在の価格帯で取得できるのは、おそらくここ1年かと思われます。

弊社グローバルビジネスネットワークではお客様のご希望するライフスタイルに合わせた物件を中心にご紹介し、見学の際には、現地の日本人スタッフがご案内致します。

タイバンコクへ行く機会がございましたら是非、現地にてタイの活気溢れる様子や、コンドミニアムのクオリティ、周辺環境をご体感いただければと思います。

内見の申し込みフォームはこちら⇒バンコクのコンドミニアムの内見希望

※弊社のサービスのご案内かコチラから確認下さい。

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グローバルビジネスネットワークから新年のご挨拶

新年あけましておめでとうございます

今年も代表紺野昌彦を始め、グローバルビジネスネットワークをよろしくお願いします。

新たに迎えた一年が皆様にとって素晴らしい一年であることを祈念致します。
今年も弊社は昨年以上により一層飛躍し、アジアへのリーディングカンパニーを目指して邁進致します。
本年もどうぞ、よろしくお願いします。

なお、日本オフィスの仕事始めは1月5日から、営業を開始致します。

タイ不動産のお問い合わせ⇒ホームページ：http://thai.gbn.bz/
資料請求フォーム⇒http://thai.gbn.bz/contact/inquiry-main/


株式会社グローバルビジネスネットワーク：社員一同

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