本日で弊社グローバルビジネスネットワーク も仕事納めとなりました。
皆様には、代表の紺野昌彦をはじめ今年一年大変お世話になりました。
ありがとうございました。
さて、今年一年を振り返るに感じたことはやはり東南アジア、いわゆるASEANへの不動産の分散投資が着目されつつあることです。
今回は中でもお問い合わせが一番多いバンコクでの不動産購入のポイントを弊社代表紺野昌彦がセミナーでご案内している内容を簡単に纏めております。
日本では東京五輪の開催が決定したことににより、関東圏を中心に不動産の価格が場所によっては10％近く上昇しているケースもありますが、日本の不動産バブル時期の価格から比較すれば、20％近く下落しているので10％の上昇でも不安要素が残るところです。
そのことから昨年からの不動産への投資が着目度が上がるにつれてタイをはじめとする不動産の海外分散投資もメジャーになるつつあります。
今後東京での五輪開催で一定の高揚感は、企業の増収ならびに新規投資に拍車をかけますが、連日報道される東南アジアの新興国での経済や、日系企業の海外進出もこれに例外なく増加の一途となると予測されます。
弊社グローバルビジネスネットワークはタイに現地法人を置いていますが、タイだけでもここ2年は過去最高の日系企業の進出がいまだに継続していますし、隣国のミャンマーやカンボジアも今後さらなる増加となるでしょう。
また個人の投資レベルでも年々個々の情報分析が高まるにつれ、多くの投資情報を国内で精査する事も可能になり、日本国内でも海外不動産投資の展示会や説明会も増加しています。
グローバルビジネスネットワークでも過去数回のタイの不動産投資セミナーでも回を重ねることに質疑の内容が濃くなりつつあります。
今回はそんなタイ不動産でも首都バンコク都内のコンドミニアムについては以下のポイントが着目点です。
☆☆購入について☆☆
①タイのコンドミニアムは、有効期限が十分にあるパスポートコピーと、外国からの海外送金証明書があれば、非居住外国人でも所有することが可能です（区分所有の登記）
※タイでは土地自体は、外国人では購入できませんが、上物などの区分所有は外国人にでも認められています。
②外国人に対しても購入金額の下限がない。
タイの不動産物件ですが、外国人に対する価格設定がありません。
(物件やディベロッパーによっては支払いプランが現地タイ人と異なる場合はございます)
ですので500万円、600万円台くらいのタイ人向けの住居も購入可能です。
グローバルビジネスネットワークで販売しているコンドミニアムは平均的には日本円で700万円〜900万円台のものが大半です。これは実際現地で賃貸で貸した場合に、賃貸利回り（インカムゲイン）として5〜10%程度
(あくまでも見込みです)物件を紹介しているからです。
アジアの投資コンドミニアムの購入の中で一番有名なのはマレーシアの不動産が一番着目されてサイトでも近年では数多く紹介されています。
ただ、マレーシアでは外国人が購入できる不動産には価格の外国人設定があり、州によっては2000万円以上の価格のものしか購入を認めておりません。
これらの取得価格で利回りが発生する家賃を取得するにはどれくらいの価格なのか？
高額物件には50万、60万の家賃を取らなければ収支が合いませんが、これらの所得層が2500万人のマレーシア国民の中にどれくらいのウエイトを占めるのか？など疑問に思うところもございます。
現在タイの不動産価格も上昇傾向で、BTSの延長路線上で33％くらいの高騰を見せているエリアもあるとのこと。
10年くらい前にバンコクの中心部でも200万バーツから300万バーツで購入できたコンドミニアムが、現在では450万バーツ以上出さないと購入できない価格にまで値上りをしております。
☆☆狙いは拡張路線沿線の郊外駅☆☆
先ほどのように中心地ではプレビルドの物件でも販売スタート価格は400万バーツ以上価格にまで高騰していると言いましたが、BTS（高架鉄道）やMRT（地下鉄）の郊外駅付近では200万バーツ台からの購入が可能です。
ここ2年のコンドミニアムの価格上場を見ていましても、2年前まで250万バーツ台で購入可能だったエリアが、今では300万バーツ台にまで上昇しているとこもあり
もちろんこれらの価格は、先ほどの地価上昇の33%〜というバンコク都市部の地価高騰に一定の比例した連動という感じです。
これでもまだバンコク市内の世界地価ランキングは、82位という低いランキングなのです。
(2013年調べ)
(新駅の情報の情報⇒グローバルビジネスネットワークのオススメエリアのご案内)
☆☆駅により需要の異なる間取り☆☆
これは賃貸で貸し出す場合、日本人需要を考慮したケースになります。
現在バンコク市内に在留する日本人は、10万以上とも言われています。それから推測するのと、実際の現地の実需では、日本人学校の多いバンコク市内だとトンローに近いエリアが家族連れ日本駐在員の需要がかなり高く、2ベッドルームなどのファミリータイプがかなりいい値段で賃貸で出回っております。(もちろん購入価格もそれなりの値段です)
これに引き換え路線郊外の場合は、単身者の需要が拡大する傾向が見られます。
現在バンコク都内から郊外でも大型ショッピングセンターの建設等も数多く計画がございます。
立地や周辺環境による間取りが購入の際の決めてにもなるでしょう。
☆☆将来の転売を考えて☆☆
賃貸だけでなく転売する際のマーケットを意識する事も重要です。
グローバルビジネスネットワークでおすすめしているコンドミニアムは、700万円〜900万円台。
現在の地価上昇率から考えて2〜5年くらいで1000万円〜1300万円くらいの上昇を予想しているのですが、最大のマーケットはタイ人のアッパーミドル層となります。
このマーケットにアプローチ可能な価格帯の物件がより転売にはスムーズかと考えますし、賃貸で貸し出す際にも、これらの所得層で貸出できる価格帯を選ぶのがポイントでしょう。
仮に3000万円の投資をお考えの場合は、700〜800万円台の物件を4〜5ユニットが理想的かと考えます。
空室期間を考える分散投資と、転売した際のインカムに対する課税も分散することにより節税が可能となるからです。
タイでも所得に関しては累進課税なので、高額物件で高所得を出した場合の課税率は高くなりますので、切り売りして課税税率を下げるのもより高い収益につながるのです。
（日本に所得を持ち帰った場合の納税につきましては税務署等にご相談ください）
☆☆ひとつのコンドミニアムで優良なユニットは3割程度☆☆
タイだけではなくどこの不動産でもそうでしょうが、ひとつのコンドミニアムでもより優良な物件は3割程度のユニットでしょう。もちろんコンドミニアムの場所の選定で大きく変わりますが、さらにその中でもよりよいユニットとなればさらに戸数は限定されてきます。
一番おすすめなのは、発売開始時直ぐに予約や購入をすることです。
人気の方角や階層、そしてファシリティーによりこれらは大きく変わります。
■まとめ■
※駅から徒歩圏
※新たに開設される新路線や延長路線下
※中心部よりやや郊外
※種変環境により購入間取りを考える
※販売して間もない物件
※ファシリティーが充実している
（屋上プール物件は賃貸でも転売でも人気が高いです）
上記の6つに着目してコンドミニアムを探すことをオススメ致します。
※上記の見解は個人の見解であり、保証するものではございません※
コンドミニアム購入検討されている方は⇒
コチラから資料のご請求頂けます。
コンドミニアムの賃貸をご希望の方は⇒
コチラからご希望のコンドミニアムをリサーチ頂けます。
グローバルビジネスネットワークではライフスタイルにあったタイ生活をご提案させて頂きます！ お気軽にご相談ください。
※年末・年始の休業のお知らせ※
誠に勝手ながらグローバルビジネスネットワークグループ(日本・タイ・カンボジア)は年末年始の休業を下記の通りとさせていただきます。
[ 年末年始休業日 ] 2014年12月31日（水）～ 2015年1月4日（日）
※1月5日（月）から日本オフィスは9:00から18:00の通常通りの営業となります。
なお、上記期間のメールによるお問い合わせや資料の郵送希望につきましては、5日（月）より順次ご対応させて頂きます。
お客様各位には、何かと御迷惑、並びにご不便をお掛けいたしますが、 何卒ご了承下さいますようお願い申し上げます。
今後とも変わらぬお引き立てを賜りますよう宜しくお願い致します。
